築30年マンションのメリット・デメリットとは？後悔せずに買うためのポイントを紹介

「築30年のマンションは何年住める？」
「築30年のマンションを買って、後悔しないか心配」

初めて中古マンションを買うときは、不安を抱えている方も多いはず。この記事では築30年のマンションが何年住めるのか、築年数が経った物件のメリット・デメリットを解説します。

ご自身の理想の住まいを見つけ、豊かな暮らしをするために、ぜひ最後までお読みください。

築30年のマンションは何年住める？

国土交通省の調査によって、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの耐久実態は50年以上あり、寿命は117年と発表されました。そのため、築30年のマンションは、20～90年ほど住めるでしょう。

一方で、鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は、47年です。寿命というと耐用年数を思い浮かべる方も多いかもしれません。ただし、耐用年数とは、確定申告の際に減価償却として使われる数字であり、マンションの寿命ではないことを押さえておきましょう。

参照：
中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介 | 国土交通省
主な減価償却資産の耐用年数表 | 国税庁

築30年のマンションのメリット

築30年のマンションには、築年数が経ったことによる以下のメリットがあります。

• 立地条件に恵まれている
• 価格が下落しにくい
• 新耐震基準を満たしている

それぞれのメリットを詳しく解説します。

立地条件に恵まれている

築年数が経った物件は、立地に恵まれている傾向があります。立地が恵まれているエリアほど、早いうちから開発されているためです。

マンションの資産価値は築年数の低下とともに下がりますが、土地の価値は下がりません。都心の一部エリアでは、マンションの経年劣化を補えるほど地価が上昇している地域があります。

価格が下落しにくい

マンションの市場価値は新築時から徐々に下がっていきます。築20～25年のマンションの価格は、新築の約半分程度です。

築25年を過ぎると、マンションの市場価格はゆるやかに下がっていきます。築30年のマンションの大幅な下落は見込まれないため、手放したときに売却資金を期待できるでしょう。

新耐震基準を満たしている

1981年6月1日以降に建てられている物件は、新耐震基準を満たしています。2024年現在、1981年に建てられた物件は築40年を越えています。新耐震基準は、震度6～7程度の地震に耐えられるレベルです。

新耐震基準は、住宅ローン控除を受ける要件のひとつです。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して不動産を購入したときに、年末の住宅ローン残高の0.7％が所得税から控除される制度です。

築30年のマンションのデメリット

築30年のマンションを購入するときは、以下のデメリットを押さえておきましょう。

• 購入後すぐに大規模修繕が始まる可能性がある
• リノベーション費用が高くなりやすい
• メンテナンス費用が値上がりするリスクがある

それぞれのデメリットを詳しく紹介します。

購入後すぐに大規模修繕が始まる可能性がある

大規模修繕とは、マンションの維持管理を目的とした約10年に一度に行われる大規模な工事です。マンションの躯体や共用部分の修繕などを行います。

大規模修繕の期間中は、マンションに足場が設置され、ベランダに洗濯物が干せなくなります。採光が悪くなり、工事中の物音も発生するため、生活に影響を与えます。マンションの購入前に、修繕履歴を確認しましょう。

リノベーション費用が高くなりやすい

築年数が古いほど、リノベーション費用が高くなります。築30年以上のマンションの場合、アスベストの撤去費用が数百万円かかる恐れがあります。

また、配管設備は25～30年程度が寿命と言われているため、物件によっては工事が必要です。マンション購入後のリノベーションを考えている場合、余裕を持った資金計画を立てましょう。

メンテナンス費用が値上がりするリスクがある

マンションの修繕積立金は物価上昇の影響によって、年々上がっています。国土交通省のデータによると、2011年度の修繕積立金は14,210円に対し、2021年度には21,420円まで上昇しました。不足している修繕積立金は、大規模修繕の際に支払う可能性があります。

また、修繕積立金だけでなく、管理費も上がる可能性があります。ランニングコストが上昇する可能性を踏まえたうえで、購入しましょう。

参考：管理・修繕に関するテーマの検討 | 国土交通省

築30年のマンションを購入するポイント

築30年のマンションを購入して後悔しないために、以下のポイントを押さえましょう。

• 修繕履歴をチェックする
• マンションの構造を確認する

それぞれのポイントを解説します。

修繕履歴をチェックする

購入前にマンションの修繕履歴を確認し、次回の大規模修繕の日程を把握しましょう。国土交通省は、大規模修繕工事の目安として、空調・換気設備の取り換えは13～17年、外壁塗装の塗りなおしは12〜15年と発表しています。

マンションの構造を確認する

マンションの構造によっては、理想のリノベーションができない可能性があります。マンションの構造は、ラーメン構造と壁式構造の2種類です。

ラーメン構造は、柱と梁で支えているため壁を事由に変更できますが、壁式構造は壁で建物を支えているため、間取りの変更ができない可能性があります。

壁式構造は5階以下に取り入れられているマンションが多いため、物件の階数で見分けましょう。また、間取り図で室内に柱の出っ張りがある物件は、ラーメン構造と言えます。

中古マンションを購入するときのポイントは、以下の記事を確認してください。
中古物件を購入する際の注意点3つ【中古マンション編】

まとめ

築30年以上のマンションは、20年以上住めるとされています。築30年以上のマンションのメリットは、立地条件に恵まれており、価格が下落しにくいことです。一方で、メンテナンス費用が値上がりし、リノベーション費用がかさむデメリットがあります。

ご自身の予算と、理想の暮らしを考えてから、築30年のマンションを購入しましょう。

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