フラット35利用ガイド〜手続きからメリットまで詳細解説

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提供する住宅ローンで、全期間固定金利が特徴です。最長35年の融資期間で、金利の変動リスクがなく、追加料金が少ないので、比較的利用しやすい住宅ローンです。

購入する家は特定の基準を満たす必要があります。
この記事では、以下に焦点を当て説明していきます。

• フラット35の基本的な知識
• メリットとデメリット
• 民間ローンとフラット35との違い
• フラット35を利用するための条件と最適な金融機関の選び方

さらに、フラット35が適しているシナリオとそうでない場合についても解説します。

フラット35とは

このローンには、買取型と保証型という2つの異なる形態があり、それぞれの仕組みには特徴があります。

フラット35買取型について

フラット35の買取型では、住宅ローンを民間金融機関が個人に提供した後、それらのローン債権を住宅金融支援機構が購入するという仕組みになっています。
これにより、民間金融機関はローンを組む際のリスクを背負わずに済むため、安心して融資が行えます。一方、住宅金融支援機構はこれらのローンを基に債券を発行し、それを通じて資金を長期にわたって調達します。

フラット35保証型について

一方、フラット35の保証型は、住宅金融支援機構が民間金融機関によるローンのリスクをカバーする形で保証するシステムです。これは、住宅融資保険を活用しており、借り手が何らかの理由でローン返済が不可能になった場合には、保険金が金融機関に支払われることで、貸し付けた資金の回収を可能にします。

この記事ではフラット35の買取型に焦点を当てた内容で解説を行います。

フラット35を利用するメリット

フラット35の主なメリットは以下の通りです。

• 融資関連の手数料が比較的低い
• 返済額が固定で変動しない
• 保証人や保証料が不要で手続きが簡素化されている
• 団体信用生命保険（団信）への加入が任意
• フラット35Sで金利が下がる
• 低年収の方でも審査に通りやすい

これらの点から、特にコスト面でのメリットが際立っています。各項目について詳しく見ていきましょう。

融資関連の手数料が比較的低い

フラット35の融資手数料は、扱う金融機関や選ぶ商品によって異なりますが、一般的な民間金融機関と比較すると相対的に安価な傾向があります。

手数料の形態には二つのタイプが存在します。一つは「定額型」で、これは借入金額に関係なく固定の手数料が設定されており、大体3万円から5万円程度が一般的です。もう一つは「定率型」で、こちらは借入金額に応じて手数料が変動し、概ね借入金額の1%から2%程度が目安となります。

フラット35を選ぶ際には、各金融機関が提示する融資手数料をしっかりと比較検討することが重要です。

返済額が固定で変動しない

フラット35が採用している全期間固定金利制度は、契約時に金利が固定され、その後の金利変動の影響を受けずに済むという大きな利点を持っています。

この制度では、融資を受けた時点での金利と毎月の返済額が確定し、それが返済期間終了まで変わることはありません。これにより、将来的な経済情勢の変動、例えば市場金利の上昇や物価の上昇があっても、返済額に影響はありません。一方で、市場金利が下がった場合でも返済額の減少は見込めないため、この点が不利な側面と捉えられることもあります。

しかし、将来の返済額が予見可能であるため、長期的な資金計画、如何に老後資金や子どもの教育費用の計画を含め、より確実に立てることができるというメリットもあります。

保証人や保証料が不要で手続きが簡素化されている

民間金融機関の住宅ローンでは、通常、保証会社が保証人の役割を果たし、それに伴い保証料が必要になります。この保証料は、借入金額の約2%が一般的で、例えば3000万円のローンであれば、60万円が保証料としてかかります。

しかし、フラット35では「住宅金融支援機構」が保証を提供するため、第三者保証人や保証会社が不要で、保証料も発生しません。

このため、フラット35を選ぶことで、保証料相当の費用を節約し、経済的負担を減らすことが可能です。

団体信用生命保険（団信）への加入が任意

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン借り入れ者が亡くなったり重い障害を負った場合、残ったローンを保険が清算する制度です。例えば、ローン利用者が亡くなると、遺族はローンの返済義務から解放されます。

一般の住宅ローンでは、この団信への加入が必須ですが、フラット35では加入が任意となっています。これにより、健康上の理由で団信に加入できない人もフラット35なら審査を通過するチャンスがあります。
健康に問題がない場合でも、団信への非加入で保険料を節約できます。ただし、団信がもたらす安心を考慮し、加入の是非はよく考えて決めるべきです。

フラット35Sでさらに金利引き下げも可能

フラット35Sは、省エネ、耐震、バリアフリー、耐久・可変性などの基準を満たす住宅購入時に利用できる制度で、フラット35の金利を一時的に下げることができます。

この制度には「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があり、住宅の品質基準に応じて金利引下げの期間が異なります。Aプランでは最初の10年間、Bプランでは5年間、いずれも0.25%の金利引下げが適用されます。

ただし、フラット35Sの利用は予算に上限があるため、資金が枯渇次第終了となることがあります。そのため、住宅金融支援機構のウェブサイトで最新情報をチェックすることをお勧めします。

低年収の方でも審査に通りやすい

住宅金融支援機構が提供するフラット35は、公的機関のため、民間金融機関のローンと比べて審査が通りやすい傾向にあります。返済負担率が30%未満なら、年収が200万円でも申し込みが可能です。

また、自営業者、フリーランス、転職てまもない人でも利用できます。雇用形態に関わらず、パート、アルバイト、年金受給者も問題なく申込みできます。健康上の問題がある場合でも、利用できる可能性があります。

ただし、信用情報に不備がある場合や返済負担率が高い場合は、ローンの借り入れが難しい場合もあるため、注意が必要です。

フラット35を利用するデメリット

フラット35の主なデメリットは以下の通りです。

• 90%以上の住宅ローン利用は高金利
• 金利が変動金利型より高めに設定

90%以上の住宅ローン利用は高金利

フラット35を使って住宅価格の90%以上の融資を受けると、借入金利が高くなります。
高い金利を避けるためには、住宅価格の10%以上を頭金として準備することが必要です。

新機構団信付きの【フラット３５】等の借入金利水準（2024年3月）

<取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利>
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下

出典：新機構団信付きの【フラット３５】等の借入金利水準

金利が変動金利型より高めに設定

フラット35の全期間固定金利型は、変動金利型に比べて金利が高いという欠点があります。

2024年3月現在のフラット35最頻金利は年年1.840％（21年～35年）ですが、三井住友銀行の変動金利型住宅ローンの金利は年年0.375％〜です。

フラット35と民間住宅ローンの違い

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で取り扱う住宅ローン制度であり、一方、民間金融機関ではそれぞれ独自の住宅ローンプランを展開しています。これらを比較してみましょう。

フラット35の利用条件について

フラット35を利用するには、特定の条件をクリアする必要があります。さらに、フラット35の利用者が耐震性やバリアフリー性などの特性を備えた住宅を購入する場合、フラット35S（金利プランAと金利プランB）と呼ばれる、一時的な金利割引の恩恵を受けることができます。

出典：【フラット３５】Ｓ：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

住宅の条件

フラット35およびフラット35Sを利用するには、以下の住宅条件が必要です。

フラット35の対象住宅

• 住宅金融支援機構の定める技術基準を満たす住宅。
• 一戸建てや連続建て、重ね建ての場合は70㎡以上、マンションなど共同住宅は30㎡以上の床面積が必要。

フラット35S金利Aプランの対象住宅

フラット35S金利Aプランの資格対象となる住宅は、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、または耐久性・可変性の中から少なくとも一つの基準をクリアしている必要があります。

これらの基準は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に則った住宅性能表示制度の性能等級を使用しています。

【フラット３５】S（金利Aプラン）新築住宅の場合の技術基準

【フラット３５】S（金利Bプラン）新築住宅の場合の技術基準

(※1) 一定の更新対策とは、躯体天井高の確保（2.5m以上）および間取り変更の障害となる壁または柱がないことです。
出典：【フラット３５】Ｓの対象となる住宅：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

フラット35​​申し込み要件

• 申込時の年齢が満70歳未満の方（親子リレー返済をご利用の場合は、満70歳以上の方もお申込みいただけます。）
• 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
• すべての借入れ※に関して、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が次表の基準を満たす方（収入を合算できる場合があります。）

詳しくはこちら

※【フラット３５】のほか、【フラット３５】以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含みます。）などをいいます（収入合算者の分を含みます。）。また、賃貸予定または賃貸中の住宅に係る借入金を含みます（当該借入金が賃貸用のアパート向けのローン（ローンの対象が１棟の共同住宅または寄宿舎）である場合は、借入金には含めません。）。

参照：【フラット３５】ご利用条件：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

フラット35の利用が向いているケース

フラット35の利用が向いているケース

• 医療的な問題で団体信用生命保険の加入が難しい
• 金利の変動に懸念がある
• 長期間にわたる人生設計を立てている
• 個人事業主である、もしくは勤務年数が短い
• 正社員以外の雇用形態で働いている

フラット35の利用が向いてないケース

• 低金利の恩恵を受けたい
• 購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術的な基準をクリアしていない
• 住宅の購入価格に対して、最低でも10%の頭金を準備することができない

フラット35を申し込む金融機関の選定ポイント

フラット35を申し込む金融機関の選定ポイントについて解説します。

管理しやすい金融機関を選ぶ

返済期間が長期にわたるため、管理しやすい金融機関を選ぶことが重要です。

団体信用生命保険の提供と付加サービス

フラット35を取り扱う金融機関によっては、特別な付加サービスを提供しているところもあります。自分のライフスタイルに合ったサービスを提供する金融機関を選ぶと良いでしょう。

融資手数料の支払い方式が金融機関によって異なる

フラット35のローンにおける融資手数料は、対応する金融機関によって自由に定められているため、その計算方法や費用は金融機関ごとに異なります。

融資手数料を競争優位性の一つとして位置づけている金融機関もありますので、返済の総額にどのような影響を及ぼすかをシミュレーションし、比較してみると良いでしょう。

まとめ

フラット35は、全期間固定金利を特徴とする安心の住宅ローンです。返済額の安定性や融資手数料の低さがメリットで、保証人不要など手続きも簡単です。ただし、対象となる住宅の条件や金利の設定、利用には条件があります。

金融機関選びでは、手数料や付帯サービスを比較することが大切です。本記事を参考に、ライフプランに合ったフラット35の活用を考え、安心した住宅購入を目指しましょう。